楼市真的要迎来新一轮普涨行情了吗？过去几个月，核心城市二手房成交回暖、政策端持续发力，让"暴涨"的声音再度响起。 然而当市场情绪与基本面出现背离时，到底该听谁的？不妨回到那位九年前就准确预判过楼市拐点的学者身上，看看他如今给出的判断。 2024年，上海交通大学金融学教授朱宁再次抛出一个让许多人难以接受的观点：中国的房地产泡沫非常严重，目前只跌了一半，房价真正见底至少还需要3到5年时间。这个结论听上去冰冷，但放在他过往的研判轨迹里，却显得格外刺耳。 时间回到2016年，彼时中国房价在一轮暴涨中几乎翻倍，炒房客与新晋中产普遍沉浸在财富快速膨胀的狂欢之中。 就在那个几乎所有人都在欢呼的时点，朱宁写下了《刚性泡沫》一书，预言中国房地产市场的泡沫正在被逐步瓦解，而泡沫破裂之后带来的连锁反应，远比普通人想象的要复杂、深远。 回头再看，2016年恰恰是中国房地产泡沫破裂的起点，他的那句预言被时间一一兑现。 而就在舆论场上，关于"新一轮暴涨"的叙事近期再度发酵。部分观点以库存同比下降、政策持续宽松为由，断言2026—2027年房价将重演2015—2017年的那轮普涨。 这种期待并非毫无土壤，一线城市二手房价格确实出现止跌迹象，深圳10月二手住宅价格甚至创下自2021年4月以来的月度新高，热点板块的看房量和成交量也明显抬头。 那现在房价到底见没见底，房子究竟该买还是该卖——朱宁给出的回答只有三个字：还没有。 他同时强调一个前提：如果是因为结婚、刚到一个城市准备长期生活下来，有明确的长期自住需求，那么买房完全没有问题，不必过度纠结短期波动。 然而若从投资角度看，必须正视一个被反复忽视的基础事实。国内城镇住房的拥有率在整个人口当中已经达到80%多，有房的人是绝对多数，没房的人反而是少数。 国家统计局数据显示，2025年末全国城镇住房存量已达到3.1亿套，户均约1.5套，住房短缺时代其实已经彻底终结。 国内房地产市场复杂的地方恰恰在于，很多人在老家有房，但人户分离，已经在大城市生活了很久，他真正的理想是在北京、上海拥有一套房。 所以当前的核心矛盾，并不是总量上的不匹配，而是一种结构上的错位——人们希望老家的房子还能继续涨，而自己所居住的大城市房价能跌一跌，让自己上车。 就像股市里那句常被调侃的话，对A股期望并不高，就希望它天天向上。可资产价格遵循的是自身的经济规律和金融规律，并不会以人们的主观意愿为转移。想要"涨跌各取所需"的愿望虽美好，却从来不构成市场运行的底层逻辑。 朱宁判断房价尚未调整到底，第一个依据来自国际经验。 借用美国2008年全球金融危机、西班牙欧债危机前后的2008—2009年，以及日本1990年前后的房地产泡沫三个案例可以看到，大规模资产泡沫在全国层面完成调整，往往需要很长时间：日本大概用了16到17年，美国用了7到8年，整体大约落在8到10年这个区间。 房地产是一个慢周期、低频率的市场，不是天天都在买卖，所以这个时间参照显得尤为重要。 第二个参照是调整幅度。从泡沫顶峰到谷底，日本房价累计下跌了70%多，美国出现了40%到50%的回撤。 而中国目前在全国层面大致下跌了20%到30%，这意味着客观上可能还有一定的调整空间。更需要警惕的是，若用房价收入比和房价租金比来衡量泡沫的严重程度，中国的数据已经远远超过了日本、美国和西班牙在各自泡沫顶峰时的水平。 即便是美国泡沫顶端，房价租金比也不过百倍左右，房价对收入倍数在40到50倍，这些放在国内一线城市，几乎都是常态化的数字，泡沫化程度之极端可想而知。 判断市场是否触底，通常要看三个维度：短期是政策与情绪，中期是估值和未来预期，长期是人口。借用这三个标准看，即便是对于一线城市，也很难说房价已经真正止跌回稳。过去几周的数据确实令人感到鼓舞，但有几点必须正视。 第一，房地产是慢周期、低频市场，不像股市涨了几天几周就可以轻易下结论。房地产涨了二十年，调整时也应该以月、以年来计算，而不是用周来衡量。 最近一段时间受国庆前后一揽子政策刺激，市场出现了阶段性回暖，但就此断言房价已经止跌回稳为时尚早。因为随着整个经济增速放缓，居民家庭对于今后收入的增长，哪怕是工作稳定性的预期，都和过去发生了显著改变。 第二，过去两年还观察到一个重要现象：全国层面房价整体可能下跌了30%左右，具体视地区和片区而定，但与此同时，很多城市的房租也出现了比较明显的下降。借用股票的"市盈率"概念，房地产对应的就是"房价租金比"。 如果把房地产当作一个资产类别来看，它的基本面价值其实也处在一个下行的趋势之中，分母和分子同时在走弱，泡沫远未完成挤压。 第三是更长期的人口趋势。这里不只是简单的人口总量问题，还有生活方式和家庭结构的问题。 2024年全年结婚人数相比2023年下降了15%到20%，过去所谓的"婚房刚需"正在逐渐瓦解或松动。